Wynajmujesz pokój, część domu, mieszkanie albo cały budynek? Zanim podpiszesz umowę z najemcą, sprawdź, czy dana przestrzeń może być legalnie wykorzystywana w sposób, który planujesz.

W Norwegii nie wystarczy, że pomieszczenie „nadaje się do mieszkania”. Piwnica, pokój gospodarczy czy strych mogą wyglądać jak normalne pomieszczenia mieszkalne, ale to nie oznacza automatycznie, że zostały zatwierdzone do takiego użytkowania.

Najważniejsze jest to, jak pomieszczenie zostało zatwierdzone w dokumentacji budowlanej i czy jego obecne wykorzystanie odpowiada zatwierdzonemu przeznaczeniu.

Jeżeli planowane wykorzystanie różni się od zatwierdzonego, może być konieczna zmiana sposobu użytkowania (bruksendring). Jeżeli natomiast w budynku powstają nowe, samodzielne jednostki mieszkalne, może być wymagane pozwolenie na ich utworzenie.

Co trzeba sprawdzić przed wynajmem?

Przed wynajęciem lokalu warto sprawdzić przede wszystkim:

• czy pomieszczenie może być legalnie używane do celów mieszkalnych;
• czy jego faktyczne wykorzystanie odpowiada zatwierdzonemu przeznaczeniu;
• czy jego wysokość spełnia wymagania mające zastosowanie w danej sytuacji;
• czy zapewniono wymagany dostęp do światła dziennego;
• czy działa odpowiednia wentylacja;
• czy istnieje bezpieczna możliwość ewakuacji;
• czy spełnione są wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej;
• czy budynek jest odpowiednio zabezpieczony przed wilgocią;
• czy spełnione są wymagania dotyczące radonu.

Dokładne wymagania zależą między innymi od rodzaju budynku, jego wieku, przeznaczenia pomieszczeń oraz tego, czy mamy do czynienia z nową budową, istniejącym budynkiem czy zmianą sposobu użytkowania.

Nie wszystkie wymagania są więc identyczne dla każdego budynku. W przypadku istniejących obiektów mogą mieć zastosowanie wyjątki lub złagodzone wymagania, zależnie od konkretnej sytuacji i podstawy prawnej.

Wysokość pomieszczeń – nie zawsze obowiązuje jedna zasada

W internecie można spotkać informację, że każde pomieszczenie mieszkalne w Norwegii musi mieć co najmniej 2 metry wysokości. To zbyt duże uproszczenie.

W przypadku nowych budynków TEK17 przewiduje co do zasady:

• 2,4 m dla pomieszczeń przeznaczonych do stałego pobytu;
• 2,2 m dla pomieszczeń nieprzeznaczonych do stałego pobytu.

Przepisy przewidują jednak szczególne zasady dla niektórych typów budynków i sytuacji.

W przypadku zmiany sposobu użytkowania pomieszczenia pomocniczego na pomieszczenie główne, na przykład schowka na sypialnię, w istniejącej jednostce mieszkalnej obowiązują szczególne zasady. W określonych przypadkach wysokość pomieszczenia może wynosić 2,2 m, a w przypadku budynków, których budowę zgłoszono przed 1 lipca 2011 r., może mieć zastosowanie wymóg 2,0 m.

Nie jest to jednak ogólny wyjątek dla wszystkich starych budynków ani dla wszystkich pomieszczeń przeznaczonych na wynajem. Dotyczy określonych zmian sposobu użytkowania w obrębie istniejącej jednostki mieszkalnej i musi być oceniane w konkretnej sytuacji.

Wymagana wysokość zależy od rodzaju pomieszczenia oraz od tego, czy mamy do czynienia z nową budową, istniejącym budynkiem lub zmianą sposobu użytkowania. W niektórych przypadkach dotyczących istniejących budynków przepisy przewidują wyjątki lub złagodzone wymagania.

Dlatego przed rozpoczęciem prac lub wynajmem pomieszczenia warto sprawdzić konkretny przypadek w dokumentacji nieruchomości oraz, w razie wątpliwości, skontaktować się z właściwym wydziałem spraw budowlanych w gminie (kommune, najczęściej byggesak lub byggesaksavdeling). To gmina rozpatruje między innymi sprawy dotyczące zmiany sposobu użytkowania (bruksendring) i podziału budynku na samodzielne jednostki mieszkalne. Wymagana wysokość pomieszczenia może zależeć od rodzaju budynku, jego wieku oraz rodzaju planowanej zmiany, dlatego nie należy stosować jednej uniwersalnej wartości do wszystkich przypadków.

Więcej: TEK17 – wymagania dotyczące wysokości pomieszczeń

Piwnica lub suterena jako mieszkanie – kiedy jest to możliwe?

Piwnica lub suterena może być wykorzystywana jako przestrzeń mieszkalna, ale musi być zgodna z zatwierdzonym przeznaczeniem i wymaganiami mającymi zastosowanie do konkretnego budynku.

Jeżeli pomieszczenie było wcześniej zatwierdzone jako część pomocnicza budynku, na przykład pomieszczenie gospodarcze lub schowek (bod), a właściciel chce urządzić w nim sypialnię, salon albo inne pomieszczenie główne, może być konieczna zmiana sposobu użytkowania (bruksendring).

W takiej sytuacji należy zweryfikować między innymi:

• wysokość pomieszczenia;
• dostęp do światła dziennego;
• wentylację;
• możliwość bezpiecznej ewakuacji;
• bezpieczeństwo pożarowe;
• ochronę przed wilgocią;
• wymagania dotyczące radonu.

W przypadku starszych budynków mogą obowiązywać określone wyjątki i złagodzone wymagania. Nie oznacza to jednak, że każdą piwnicę można automatycznie przekształcić w legalne pomieszczenie mieszkalne.

Nie każda zmiana sposobu użytkowania podlega dokładnie tej samej procedurze. Decydujące znaczenie ma między innymi dotychczasowe zatwierdzone przeznaczenie pomieszczenia oraz planowany sposób użytkowania.

Więcej: DiBK – zmiana sposobu użytkowania

Pokój wynajmowany w domu

Wynajem jednego pokoju w domu nie oznacza automatycznie utworzenia nowego, samodzielnego mieszkania.

Sam wynajem części istniejącego mieszkania nie jest automatycznie podziałem mieszkania na nowe boenheter. Jeżeli najemca ma własny pokój, ale korzysta ze wspólnej kuchni, łazienki lub innych części istniejącego mieszkania, nie oznacza to samo w sobie powstania odrębnej jednostki mieszkalnej.

Pokój i pozostałe części lokalu muszą jednak być używane zgodnie z ich legalnym przeznaczeniem, a budynek i pomieszczenia muszą spełniać wymagania mające zastosowanie do konkretnego budynku i sposobu użytkowania.

Zakres wymagań może zależeć między innymi od:

• wieku budynku;
• rodzaju przeprowadzonych prac budowlanych;
• tego, czy nastąpiła zmiana sposobu użytkowania;
• sposobu wykorzystania pomieszczenia;
• obowiązujących wymagań dotyczących bezpieczeństwa pożarowego i ewakuacji.

Samo osobne wejście do pokoju nie wystarcza, aby uznać go za samodzielne mieszkanie.

Kiedy powstaje samodzielna jednostka mieszkalna?

W norweskich przepisach istotne jest, czy dana część budynku może funkcjonować jako odrębna jednostka mieszkalna (boenhet).

W przypadku podziału istniejącego mieszkania znaczenie mają między innymi trzy elementy:

• własne główne funkcje mieszkalne;
• własne wejście;
• fizyczne oddzielenie od pozostałej części budynku.

W określonych sytuacjach wszystkie te kryteria muszą być spełnione, aby powstała jednostka, której utworzenie podlega obowiązkowi uzyskania pozwolenia.

Przez główne funkcje mieszkalne należy rozumieć możliwość:

• spania;
• przygotowywania i spożywania posiłków;
• dbania o higienę osobistą;
• przebywania.

Nie oznacza to jednak, że każda z tych funkcji musi mieć własne, oddzielne pomieszczenie. Ocena zależy od konkretnego układu i funkcjonalności danej części budynku.

Oznacza to, że nie można po prostu podzielić domu na kilka mieszkań wyłącznie przez postawienie ściany i zamontowanie osobnych drzwi.

Samo własne wejście również nie wystarcza. Znaczenie ma także to, czy poszczególne części są fizycznie oddzielone od siebie. Jeżeli między nimi pozostaje wewnętrzne połączenie, na przykład schody lub inne bezpośrednie przejście, sama możliwość zamknięcia drzwi na klucz nie musi oznaczać, że powstały odrębne jednostki.

Więcej: DiBK – podział mieszkania na kilka samodzielnych jednostek

Mieszkanie współdzielone

W mieszkaniu współdzielonym każdy najemca może mieć własny pokój, podczas gdy kuchnia, salon, łazienka i toaleta są wspólne.

Pokoje i pozostałe części lokalu muszą być używane zgodnie z ich legalnym przeznaczeniem, a budynek powinien spełniać wymagania mające zastosowanie do konkretnego budynku i sposobu użytkowania.

W zależności od sytuacji znaczenie mogą mieć między innymi:

• światło dzienne;
• wentylacja;
• bezpieczeństwo pożarowe;
• możliwość ewakuacji;
• odpowiednia wysokość pomieszczenia.

Wentylacja – otwierane okno nie zawsze wystarczy

Właściciel musi zapewnić odpowiednią wentylację zgodnie z wymaganiami mającymi zastosowanie do konkretnego budynku i rozwiązania technicznego.

Norweskie przepisy techniczne określają wymagania dotyczące dopływu świeżego powietrza.

Samo otwierane okno nie zawsze zastępuje prawidłową wentylację. W określonych sytuacjach okna i nawiewniki mogą być częścią rozwiązania wentylacyjnego, ale całość musi spełniać wymagania techniczne mające zastosowanie w danym przypadku.

Więcej: TEK17 – wentylacja w budynkach mieszkalnych

Bezpieczeństwo pożarowe i drogi ewakuacji

Każdy lokal przeznaczony na wynajem powinien zapewniać odpowiedni poziom bezpieczeństwa pożarowego.

W zależności od rodzaju budynku i układu pomieszczeń znaczenie mogą mieć:

• drogi ewakuacji;
• alternatywne drogi ewakuacji, jeżeli są wymagane;
• okna ewakuacyjne w sytuacjach, w których są wymagane;
• drzwi prowadzące na zewnątrz;
• oddzielenie pożarowe między mieszkaniami;
• wyposażenie przeciwpożarowe;
• możliwość bezpiecznego opuszczenia budynku.

Nie oznacza to, że każde pomieszczenie musi mieć identyczne rozwiązanie ewakuacyjne. Wymagania zależą od konkretnego układu budynku, jego przeznaczenia.

Szczególne znaczenie ma to w przypadku piwnic, mieszkań znajdujących się poniżej poziomu terenu oraz budynków podzielonych na kilka jednostek mieszkalnych.

Radon – szczególnie ważny w piwnicach

Radon jest naturalnie występującym gazem, który może przedostawać się do budynków z gruntu. Dlatego w przypadku pomieszczeń znajdujących się przy gruncie, takich jak piwnice i sutereny, należy zwrócić szczególną uwagę na poziom radonu i obowiązujące wymagania dotyczące jego ograniczania.

W wynajmowanych lokalach średnie roczne stężenie radonu powinno być niższe niż 200 Bq/m³. Jeżeli średnie roczne stężenie przekracza 100 Bq/m³, wynajmujący już powinien podjąć działania mające na celu jego zmniejszenie. Poziom radonu powinien być tak niski, jak jest to praktycznie możliwe.

Wynajmujący powinien przeprowadzać wymagane pomiary i, w razie potrzeby, podejmować działania ograniczające stężenie radonu. Pomiary i podjęte działania powinny być możliwe do udokumentowania.

Dom wynajmowany w całości

Jeżeli dom jest fizycznie i funkcjonalnie zorganizowany jako jedna jednostka mieszkalna, może być wynajmowany jako jedno mieszkanie.

Sam fakt wynajęcia całego budynku jednej osobie lub rodzinie nie decyduje jednak automatycznie o liczbie jednostek mieszkalnych. Przy ocenie, czy w budynku powstały odrębne jednostki mieszkalne, znaczenie mają przede wszystkim jego fizyczne cechy i układ.

Wynajęcie całego domu jednej osobie lub rodzinie nie oznacza również automatycznie, że wszystkie pomieszczenia w budynku są zatwierdzone jako mieszkalne.

Przykładowo:

Piwnica zatwierdzona jako pomieszczenie pomocnicze nie staje się legalnym pomieszczeniem mieszkalnym tylko dlatego, że ustawiono w niej łóżko.

Każde pomieszczenie powinno być wykorzystywane zgodnie z jego zatwierdzonym przeznaczeniem. Jeżeli właściciel chce zmienić funkcję pomieszczenia, może być konieczna procedura zmiany sposobu użytkowania.

Co grozi za wynajem nielegalnego lokalu?

Jeżeli lokal nie jest zatwierdzony do określonego sposobu użytkowania lub nie spełnia obowiązujących wymagań, właściciel może zostać zobowiązany do usunięcia nieprawidłowości albo zaprzestania niezgodnego z prawem użytkowania.

W zależności od rodzaju naruszenia gmina może również zastosować inne środki administracyjne, w tym przymusową grzywnę (tvangsmulkt) mającą doprowadzić do wykonania nakazu. W określonych przypadkach możliwa jest także administracyjna kara pieniężna (overtredelsesgebyr).

Problemy z legalnością lokalu mogą mieć również znaczenie dla umowy najmu.

Jeżeli przepisy prawa lub decyzja organu publicznego uniemożliwiają korzystanie z lokalu w sposób uzgodniony w umowie, najemca może mieć określone prawa wynikające z norweskiej ustawy o najmie (husleieloven).

W zależności od sytuacji może chodzić między innymi o:

• żądanie usunięcia wady;
• obniżenie czynszu;
• odszkodowanie;
• rozwiązanie umowy w przypadku istotnego naruszenia.

W przypadku przeszkód wynikających z przepisów prawa lub decyzji organu publicznego zastosowanie mogą mieć również szczególne przepisy dotyczące wad lokalu i środków przysługujących najemcy.

Nie każda niezgodność budowlana automatycznie oznacza jednak możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy. Znaczenie ma między innymi charakter i zakres naruszenia oraz to, czy wada jest na tyle istotna, aby uzasadniać takie rozwiązanie.

Więcej: Husleieloven – przepisy dotyczące wad lokalu i praw najemcy

Najważniejsza zasada dla wynajmującego

Przed wynajęciem pokoju, piwnicy, części domu lub całego mieszkania warto odpowiedzieć na kilka podstawowych pytań:

1. Czy pomieszczenie może być legalnie używane do celów mieszkalnych?
2. Czy jego faktyczne wykorzystanie odpowiada zatwierdzonemu przeznaczeniu?
3. Czy potrzebna jest zmiana sposobu użytkowania?
4. Czy lokal ma odpowiednią wentylację, wymagany dostęp do światła dziennego i bezpieczną możliwość ewakuacji?
5. Czy spełnione są wymagania dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, wilgoci i radonu?
6. Czy utworzono nową, samodzielną jednostkę mieszkalną, która wymaga pozwolenia?

Pamiętaj

Nie każda przestrzeń, która fizycznie nadaje się do zamieszkania, jest automatycznie legalnym pomieszczeniem mieszkalnym przeznaczonym na wynajem.

Przed rozpoczęciem wynajmu najlepiej sprawdzić dokumentację nieruchomości i jej zatwierdzone przeznaczenie. Jeżeli planowana jest przebudowa piwnicy, zmiana funkcji pomieszczenia albo podział domu na kilka samodzielnych jednostek mieszkalnych, warto skontaktować się z właściwą gminą (kommune) przed rozpoczęciem prac.

W praktyce najważniejsze jest nie tylko to, czy pomieszczenie wygląda jak mieszkanie, ale przede wszystkim czy może być legalnie wykorzystywane jako pomieszczenie mieszkalne zgodnie z norweskimi przepisami.

Warto również pamiętać, że wynajem pokoju lub części istniejącego mieszkania nie jest automatycznie tym samym co utworzenie nowej, samodzielnej jednostki mieszkalnej. O tym, czy powstała odrębna boenhet, decydują przede wszystkim określone cechy fizyczne i funkcjonalne budynku.