Wynajem mieszkania w Norwegii rządzi się ściśle określonymi przepisami, które mają chronić zarówno najemcę, jak i wynajmującego. Znajomość tych regulacji pozwala uniknąć nieporozumień i zapewnia obu stronom bezpieczeństwo. Zapoznaj się z najważniejszymi kwestiami, zanim podpiszesz umowę najmu w Norwegii.
Czym jest depozyt?
Depozyt (depositum) to pieniądze wpłacone przez najemcę tuż przed wynajmem domu lub mieszkania. Stanowi on pewnego rodzaju zabezpieczenie dla wynajmującego na wypadek, gdyby najemca nie płacił czynszu lub spowodował szkody w mieszkaniu.
Żądanie depozytu jest dobrowolne dla wynajmującego i dlatego prawo nie przewiduje dolnej granicy jego wysokości. Zazwyczaj jednak depozyt jest równoważny 3-miesięcznemu czynszowi. Warto pamiętać, że nie może być on wyższy niż 6-miesięczny czynsz.
Depozyt powinien zostać wpłacony jeszcze przed wprowadzeniem się najemcy. Umowa najmu jest wiążąca od czasu wpłacenia uzgodnionej kaucji, chyba że najemca otrzymał klucz do mieszkania. Dlatego wynajmujący powinien wstrzymać się z przekazaniem klucza do momentu wpłacenia przez najemcę depozytu.
Jak wpłacić depozyt?
Należy pamiętać, że nie wolno płacić depozytu gotówką ani na prywatne konto bankowe wynajmującego. Prawo wymaga, by kaucja została wpłacona na specjalne konto depozytowe założone na nazwisko najemcy. Wynajmujący jest jednak odpowiedzialny za założenie takiego konta – może wybrać bank i musi uiścić ewentualną opłatę za utworzenie takiego konta.
W czasie trwania umowy najmu ani najemca, ani wynajmujący nie mogą wypłacić pieniędzy z depozytu. Takie rozwiązanie gwarantuje bezpieczeństwo obu stronom. Jeśli jednak wpłaciłeś kaucję w inny sposób niż na konto depozytowe, masz prawo w każdej chwili żądać zwrotu tej kwoty wraz z odsetkami za opóźnienie.
Jak wypłacić depozyt?
Zarówno wynajmujący, jak i najemca może wypłacić kaucję za pisemną zgodą drugiej strony. W innym przypadku konieczne jest wejście na drogę sądową – wyrok w takiej sprawie może wydać na przykład Husleietvistutvalget, czyli Komisja ds. sporów czynszowych (HTU).
Jeśli po zakończeniu umowy najmu chcesz otrzymać z powrotem depozyt, wystarczy, że zwrócisz się bezpośrednio do banku. Bank ma obowiązek od razu wysłać wynajmującemu pisemne zawiadomienie, iż kwota z depozytu zostanie ci wypłacona w ciągu 5 tygodni od dnia wysłania zawiadomienia.
Gdy wynajmujący uważa, że to jemu należy się kaucja, w ciągu tych 5 tygodniu musi udokumentować zaległe opłaty czynszu (na rachunek czynszowy w tym samym banku), wniesiony pozew do sądu lub HTU albo, że jako najemca zgadzasz się na wypłatę kaucji wynajmującemu.
Jeśli wynajmujący nie przekaże bankowi takiej dokumentacji, po 5 tygodniach otrzymasz zwrot depozytu.
Jakie obowiązki ma najemca i wynajmujący?
Zarówno na najemcy, jak i na wynajmującym ciążą pewne obowiązki, których należy przestrzegać w trakcie trwania umowy. Przykładem są między innymi różne prace konserwacyjne. Wynajmujący mieszkanie musi zadbać o to, by wszystkie istotne urządzenia były na swoim miejscu i działały w chwili rozpoczęcia najmu. To jednak najemca jest odpowiedzialny za ich konserwację podczas swojego pobytu w lokalu – musi zatem naprawić zamki w drzwiach, krany czy gniazdka elektryczne, jeśli zajdzie taka potrzeba.
Te same zasady dotyczą także urządzeń związanych z ochroną przeciwpożarową. Wynajmujący ma obowiązek na przykład zainstalować czujnik dymu i ewentualnie wymienić czujnik, jeśli jest zepsuty. Najemca musi jednak wymienić baterię w czujniku w razie potrzeby.
Warto porozmawiać z wynajmujących o tych kwestiach, aby upewnić się, że obie strony znają swój zakres odpowiedzialności.
Prawo do prywatności
Najemca, otrzymując klucz do mieszkania, dostaje całkowite prawo do użytkowania lokalu. Oznacza to, że musi mieć zapewnioną pełną prywatność i bezpieczeństwo. Wynajmujący ma oczywiście prawo przychodzić do mieszkania, by na przykład przeprowadzić prace konserwacyjne lub sprawdzić, czy lokal jest w dobrym stanie. Musi jednak poinformować o takim zamiarze najemcę z dużym wyprzedzeniem, a wszelkie inspekcje powinny być przeprowadzane stosunkowo rzadko – przykładowo raz w roku.
Ile osób ma prawo mieszkać w lokalu?
Mimo że wynająłeś mieszkanie sam, masz prawo mieszkać z innymi osobami. Nie musisz informować o tym, że wprowadza się do ciebie twój partner, małżonek lub inny członek rodziny. Jeśli jednak chcesz wprowadzić do domu kogoś innego, potrzebujesz na to zgody wynajmującego – pamiętaj, że nie ma on prawa podwyższyć czynszu z tego powodu.
Jak długo możesz wynajmować mieszkanie?
Aby zapewnić najemcy i wynajmującemu stabilność, prawo przewiduje minimalne okresy czasu, na jakie może zostać sporządzona umowa najmu. Jeśli wynajmujesz część domu, w której mieszka wynajmujący, minimalny okres najmu wynosi jeden rok. W przypadku innych lokali – 3 lata. Umowa najmu kończy się wówczas bez wypowiedzenia po zakończeniu najmu. Ustalenie krótszego okresu najmu jest niezgodne z prawem i taka umowa jest interpretowana jako bezterminowa.
Można oczywiście wynająć mieszkanie na krótszy czas, jeśli jest ku temu konkretny powód. Może to być na przykład fakt, że wynajmowane mieszkanie będzie wykorzystane jako miejsce zamieszkania dla samego wynajmującego lub lokal ma zostać zburzony albo sprzedany.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli ma ku temu konkretny powód. Takim powodem może być to, że wynajmujący lub ktoś z domowników będzie korzystał z mieszkania, lokal będzie zburzony lub odbudowany albo najemca naruszył umowę najmu, chociażby nie płacąc czynszu.
Wynajmujący musi złożyć wypowiedzenie na piśmie wraz z uzasadnieniem. Najemca z kolei może wypowiedzieć umowę ustnie – bezpieczniej jest jednak sporządzić pismo. Jeśli umowa najmu nie zawiera informacji o okresie wypowiedzenia, uznaje się, że jest to 3 miesiące.
Źródło: Husleieloven