Ви здаєте в оренду кімнату, частину будинку, квартиру або цілий будинок? Перед тим як укладати договір з орендарем, перевірте, чи може конкретне приміщення законно використовуватися саме так, як ви плануєте.
У Норвегії недостатньо, щоб приміщення просто «підходило для проживання». Підвал, господарська кімната чи горище можуть виглядати як звичайні житлові приміщення, але це автоматично не означає, що вони були офіційно затверджені для такого використання.
Найважливіше — як приміщення було затверджене у будівельній документації та чи відповідає його фактичне використання затвердженому призначенню.
Якщо заплановане використання відрізняється від затвердженого, може знадобитися зміна способу використання (bruksendring). Якщо ж у будівлі створюються нові самостійні житлові одиниці, може знадобитися дозвіл на їх створення.
Що потрібно перевірити перед орендою?
Перед здачею приміщення в оренду варто насамперед перевірити:
- чи можна законно використовувати приміщення для проживання;
- чи відповідає фактичне використання затвердженому призначенню;
- чи відповідає висота приміщення вимогам, які застосовуються у конкретній ситуації;
- чи забезпечено необхідний доступ до денного світла;
- чи працює належна вентиляція;
- чи існує безпечна можливість евакуації;
- чи виконані вимоги щодо пожежної безпеки;
- чи захищена будівля від вологи;
- чи виконані вимоги щодо радону.
Точні вимоги залежать, зокрема, від типу будівлі, її віку, призначення приміщень, а також від того, чи йдеться про нове будівництво, існуючу будівлю або зміну способу використання.
Тому не всі вимоги однакові для кожної будівлі. Для існуючих об’єктів, у певних випадках, можуть застосовуватися винятки або спрощені вимоги, залежно від конкретної ситуації та правової підстави.
Висота приміщень — не завжди діє одна універсальна вимога
В інтернеті можна зустріти інформацію, що кожне житлове приміщення в Норвегії має мати висоту щонайменше 2 метри. Це занадто велике спрощення.
Для нових будівель TEK17, як правило, передбачає:
- 2,4 м для приміщень, призначених для постійного перебування;
- 2,2 м для приміщень, які не призначені для постійного перебування.
Однак правила передбачають спеціальні положення для окремих типів будівель і ситуацій.
При зміні способу використання допоміжного приміщення на основне, наприклад, перетворенні комори на спальню в існуючому житловому приміщенні, діють спеціальні правила. У певних випадках, висота приміщення може становити 2,2 м, а для будівель, будівництво яких було заявлено до 1 липня 2011 року, може застосовуватися вимога 2,0 м.
Однак, це не є загальним винятком для всіх старих будинків чи всіх приміщень, які здаються в оренду. Це стосується конкретних змін способу використання в межах існуючої житлової одиниці та має оцінюватися в кожній окремій ситуації.
Не можна застосовувати одну універсальну норму до всіх випадків. Вимоги щодо висоти залежать від типу приміщення, виду будівництва та того, чи йдеться про нову будівлю, існуючу будівлю або зміну способу використання.
Тому, перед початком робіт або здачею приміщення в оренду, варто перевірити документацію на нерухомість і, у разі сумнівів, звернутися до відповідного відділу будівельних справ у муніципалітеті (kommune, зазвичай, byggesak або byggesaksavdeling).
Саме муніципалітет розглядає питання щодо зміни способу використання (bruksendring) та поділу будівлі на окремі житлові одиниці.
Більше: TEK17 – вимоги щодо висоти приміщень
https://www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/12/ii/12-7
Підвал або цокольний поверх як житло — коли це можливо?
Підвал або цокольний поверх може використовуватися як житловий простір, але він має відповідати затвердженому призначенню та вимогам, які застосовуються до конкретної будівлі.
Якщо приміщення раніше було затверджене, як допоміжне, наприклад, господарське приміщення або комора (bod), а власник хоче облаштувати там спальню, вітальню чи інше основне приміщення, може знадобитися зміна способу використання (bruksendring).
У такій ситуації потрібно перевірити, зокрема:
- висоту приміщення;
- доступ до денного світла;
- вентиляцію;
- можливість безпечної евакуації;
- пожежну безпеку;
- захист від вологи;
- вимоги щодо радону.
У старих будівлях можуть застосовуватися певні винятки та спрощені вимоги. Однак, це не означає, що будь-який підвал автоматично можна перетворити на законне житлове приміщення.
Не кожна зміна способу використання проходить за однаковою процедурою. Важливе значення має попереднє затверджене призначення приміщення та запланований спосіб його використання.
Більше: DiBK – зміна способу використання
https://www.dibk.no/bygge-eller-endre/endre/bruksendring
Оренда кімнати в будинку
Оренда однієї кімнати в будинку не означає автоматичного створення нового самостійного житла.
Сам факт здачі частини існуючого житла в оренду не означає автоматично поділ квартири чи будинку на нові boenheter.
Якщо орендар має власну кімнату, але користується спільною кухнею, ванною кімнатою або іншими частинами існуючого житла, це саме по собі не означає створення окремої житлової одиниці.
Однак, кімната та інші частини приміщення повинні використовуватися відповідно до їхнього законного призначення, а будівля має відповідати вимогам, які застосовуються до конкретної ситуації.
Важливими можуть бути:
- вік будівлі;
- вид проведених будівельних робіт;
- чи відбулася зміна способу використання;
- спосіб використання приміщення;
- вимоги щодо пожежної безпеки та евакуації.
Сам лише окремий вхід до кімнати не означає, що вона є окремою квартирою.
Коли виникає самостійна житлова одиниця?
У норвезьких правилах важливо, чи може певна частина будівлі функціонувати, як окрема житлова одиниця (boenhet).
При поділі існуючого житла значення мають, зокрема, три елементи:
- власні основні житлові функції;
- власний вхід;
- фізичне відокремлення від решти будівлі.
У певних випадках, усі ці критерії мають бути виконані, щоб створення такої одиниці потребувало дозволу.
До основних житлових функцій належать можливість:
- спати;
- готувати та споживати їжу;
- дотримуватися особистої гігієни;
- перебувати у приміщенні.
Це не означає, що кожна функція повинна мати окрему кімнату. Оцінка залежить від конкретного планування та функціональності приміщення.
Не можна просто поділити будинок на кілька квартир, встановивши перегородку та окремі двері.
Окремий вхід також сам по собі недостатній. Важливо, чи є частини будівлі фізично відокремленими одна від одної. Якщо між ними залишається внутрішній зв’язок, наприклад сходи або прямий прохід, можливість замкнути двері на ключ не обов’язково означає створення окремої житлової одиниці.
Більше: DiBK – поділ житла на кілька самостійних одиниць
https://www.dibk.no/saksbehandling-tilsyn-og-kontroll/soknadsplikt-for-oppdeling-av-bolig-til-flere-boenheter
Спільне житло
У спільному житлі кожен орендар може мати власну кімнату, тоді як кухня, вітальня, ванна кімната та туалет є спільними.
Кімнати та інші частини житла повинні використовуватися, відповідно до їхнього законного призначення, а будівля має відповідати вимогам, які застосовуються до конкретного типу використання.
Залежно від ситуації значення можуть мати:
- денне світло;
- вентиляція;
- пожежна безпека;
- можливість евакуації;
- відповідна висота приміщення.
Вентиляція — відкрите вікно не завжди достатньо
Власник повинен забезпечити належну вентиляцію, відповідно до вимог, які застосовуються до конкретної будівлі та технічного рішення.
Норвезькі технічні правила визначають вимоги щодо подачі свіжого повітря.
Саме лише вікно, яке можна відкрити, не завжди замінює правильну вентиляцію. У певних випадках, вікна та вентиляційні клапани можуть бути частиною системи вентиляції, але вся система має відповідати технічним вимогам.
Більше: TEK17 – вентиляція житлових будівель
https://www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/13/i/13-2/
Пожежна безпека та шляхи евакуації
Кожне приміщення, яке здається в оренду, повинно забезпечувати належний рівень пожежної безпеки.
Залежно від типу будівлі та планування можуть мати значення:
- шляхи евакуації;
- альтернативні шляхи евакуації, якщо вони потрібні;
- евакуаційні вікна у випадках, коли вони необхідні;
- двері назовні;
- пожежне відокремлення між квартирами;
- протипожежне обладнання;
- можливість безпечно залишити будівлю.
Вимоги залежать від конкретного планування та призначення будівлі.
Особливе значення це має для підвалів, приміщень нижче рівня землі та будівель, поділених на кілька житлових одиниць.
Радон — особливо важливо у підвалах
Радон — це природний газ, який може потрапляти у будівлі з ґрунту. Тому у приміщеннях біля землі, таких як підвали та цокольні поверхи, необхідно особливо контролювати рівень радону.
У приміщеннях, які здаються в оренду, середня річна концентрація радону повинна бути нижчою за 200 Бк/м³.
Якщо середній річний рівень перевищує 100 Бк/м³, орендодавець вже повинен вжити заходів для його зниження.
Рівень радону має бути настільки низьким, наскільки це практично можливо.
Орендодавець повинен проводити необхідні вимірювання та, за потреби, вживати заходів для зменшення концентрації радону. Вимірювання та виконані заходи мають бути документально підтверджені.
Будинок, який здається повністю
Якщо будинок фізично та функціонально організований як одна житлова одиниця, його можна здавати як одне житло.
Сам факт здачі всього будинку одній людині або сім’ї не визначає автоматично кількість житлових одиниць. При оцінці важливими є передусім фізичні характеристики та планування будівлі.
Також оренда всього будинку не означає автоматично, що всі приміщення в ньому затверджені як житлові.
Наприклад:
Підвал, затверджений як допоміжне приміщення, не стає законним житловим приміщенням лише тому, що там поставили ліжко.
Кожне приміщення повинно використовуватися відповідно до затвердженого призначення. Якщо власник хоче змінити функцію приміщення, може знадобитися процедура зміни способу використання.
Що загрожує за здачу нелегального житла?
Якщо приміщення не затверджене для певного використання або не відповідає чинним вимогам, власник може бути зобов’язаний усунути порушення або припинити незаконне використання.
Залежно від характеру порушення, муніципалітет може застосувати адміністративні заходи, зокрема примусовий штраф (tvangsmulkt) або адміністративний штраф (overtredelsesgebyr).
Проблеми з легальністю приміщення можуть також впливати на договір оренди.
Якщо закон або рішення державного органу перешкоджає використанню житла так, як було передбачено договором, орендар може мати певні права відповідно до норвезького Закону про оренду (husleieloven).
Залежно від ситуації це може включати:
- вимогу усунути недоліки;
- зниження орендної плати;
- компенсацію збитків;
- розірвання договору у випадку суттєвого порушення.
Однак, не кожна невідповідність будівельним правилам автоматично означає право негайно розірвати договір. Значення мають характер і масштаб порушення.
Більше: Husleieloven
https://lovdata.no/nav/lov/1999-03-26-17
Найважливіший принцип для орендодавця
Перед здачею кімнати, підвалу, частини будинку або всієї квартири варто відповісти на кілька основних запитань:
- Чи можна законно використовувати це приміщення для проживання?
- Чи відповідає його фактичне використання затвердженому призначенню?
- Чи потрібна зміна способу використання?
- Чи є належна вентиляція, денне світло та безпечна евакуація?
- Чи виконані вимоги щодо пожежної безпеки, вологи та радону?
- Чи створено нову самостійну житлову одиницю, яка потребує дозволу?
Пам’ятайте
Не кожен простір, який фізично придатний для проживання, автоматично є законним житловим приміщенням для оренди.
Перед початком оренди найкраще перевірити документацію на нерухомість та її затверджене призначення.
Якщо планується перебудова підвалу, зміна функції приміщення або поділ будинку на кілька самостійних житлових одиниць, варто звернутися до відповідного муніципалітету (kommune) ще до початку робіт.
На практиці, важливо не лише те, чи виглядає приміщення як квартира, а передусім те, чи може воно законно використовуватися як житлове приміщення, відповідно до норвезьких правил.
Також варто пам’ятати, що оренда кімнати або частини існуючого житла не є автоматично тим самим, що створення нового окремого житлового об’єкта. Про те, чи виникла окрема boenhet, вирішують передусім конкретні фізичні та функціональні характеристики будівлі.